Miskolci nyári ingatlanpiaci kitekintő
Ahogy a nyár beköszöntött, az ingatlanpiac sem maradt mozdulatlan Magyarországon. A meleg hónapokban hagyományosan csökken az ingatlanok iránti kereslet, azonban idén több tényező is befolyásolta a piacot, amelyek hatása még inkább érezhetővé vált az ország egyes régióiban, köztük Miskolcon is.
Megkérdeztük a miskolci ingatlanpiaci szakértőket, hogy mit gondolnak:
Hogyan alakult az első félév Miskolc ingatlanpiacán? (ha publikus, akkor számokkal – eladott ingatlanok száma, értéke)
Csökkent-e a nyári forgalom, érdeklődés?
Merre fog mozdulni a piac az év második felében?
Pál Zoltán – Otthon Centrum: „Álmosan indult a január, de ez általában minden évben elmondható. Viszont összességében az elmúlt félévvel elégedettek vagyunk. A tavalyi évhez képest mindenképp fellendülést tapasztaltunk és biztató jelek mutatkoznak a 2. félévre is. Miskolcra sosem a gyenge tranzakció szám volt a jellemző az ingatlan piacon, sokkal nagyobb problémának tartom a méltatlanul alacsony négyzetméter árakat az ország más nagyvárosaihoz képest. Pontosan ez az, ami miatt az egyik legalacsonyabb az új építésű projektek száma is a régiónkban, elkerülnek bennünket a befektetők.
Egyre melegebbek a nyarak, így szintén minden évben érezhető, hogy az emberek többsége erre az időszakra időzíti a családi kikapcsolódást, feltöltődést. Az érdeklődés viszont töretlen! A nyár slágerterméke, ha lehet ilyet a mi szakmánkban kijelenteni, a felújított panel lakás. A vevők nagy többsége nem ér rá, nem akar felújítással bajlódni. Még akkor is inkább ezt a kategóriát választják, ha tudják, kicsit magasabb négyzetméter árat kérnek el érte a tulajdonosok, mint hasonló, felújításra váró ingatlanokért. Miskolcra régebben az volt a jellemző, hogy a tégla, gázfűtéses lakások magasabb áron keltek el, mint a panelek. Pár éve ez a trend megfordult, a piacon gyorsabban, kevesebb alkuval fordulnak meg a panel lakások.
Mindenképpen növekedést várok, ha ez nem is lesz annyira dinamikus, mint a szárnyaló Balatoni régióban, Budapesten, vagy akár a közeli Debrecenben, de év végéig itt is tranzakció szám növekedés várható. Nagyon nagy szerepe lehet ebben a kedvezően alakuló jelzálog kamatoknak és a professzionális hitelügyintézésnek. Érdemes vásárlás előtt betérni irodánkba, hisz a pénzügyi helyzetünket kell szinkronba hozni a bankok különböző kínálatával. Ebben a nehéz szakmai kihívásban az Otthon Centrum miskolci munkatársa országosan is elismert, kiemelkedő tudásával, munkájával jelentősen csökkentheti azon ügyfeleink havi költségeit, akik igénybe veszik az egyébként ingyenes szolgáltatását! Érdemes hát betérni hozzánk, mert nélküle is menni fog, de drága lesz…”
Csendom Zsuzsanna – Immo1 Zsuzsi Irodája: „Az idei a második évünk Miskolc ingatlanpiacán és nagyon hálás vagyok, mert minden úgy alakult, ahogyan terveztük, sőt, terven felül sikerült az értékesítés az első félévben. Ez annak is köszönhető, hogy a megkeresésekre mindig volt ajánlatunk, illetve minden esetben igyekeztünk felismerni mind az eladók, mind pedig a vevők igényeit és ez nagyban megkönnyítette a dolgunkat. A miskolci ingatlanpiacot az energiahatékonyság iránti növekvő kereslet is befolyásolja. Az új építésű, energiahatékony lakások iránti érdeklődés továbbra is magas, míg a régebbi, felújításra szoruló ingatlanok esetében csökkent a kereslet. Ez részben az energiatakarékos megoldások iránti növekvő igénynek, valamint az energiaárak növekedésének köszönhető.
Miskolcon a nyári hónapokban hagyományosan csökken a lakások iránti érdeklődés, amely részben a nyári szabadságolásoknak, részben pedig a vidéki ingatlanok iránti megnövekedett keresletnek tudható be. Sokan inkább a nyaralóövezetekben keresnek ingatlanokat ebben az időszakban, ami a városi piacon némi visszaesést eredményez.
Miskolc városában a fejlődő infrastruktúra és a versenyképes ingatlanárak továbbra is kedvező lehetőségeket kínálnak a befektetők és lakásvásárlók számára. Azonban a helyi piac is megérzi a makrogazdasági hatásokat, így a vásárlók számára elengedhetetlen a körültekintő döntéshozatal.
Összességében a nyári hónapok hoztak némi lassulást az ingatlanpiacon, de az év második felében, különösen az őszi időszakban, ismét élénkülésre lehet számítani, ahogy a piac alkalmazkodik a megváltozott körülményekhez. Miskolc esetében a város fejlődése és a regionális gazdasági dinamika további lehetőségeket kínál, különösen azoknak, akik hosszú távra terveznek.”
Hajdú Gáspár Zsolt – Demeter Ingatlan: „Alapvetően az első félévet egy hullámzó tendencia jellemezte. Az előző évekhez képest higgadtabb a piac és leginkább a CSOK és CSOK+ változásai voltak hatással az értékesítésekre. Akik viszont motiváltak, azok jelen vannak, a piac letisztult. Az állampapír kedvező kamata is befolyásolta a piacot, de az infláció csökkenésével újra kezdik felfedezni a befektetők az ingatlanban rejlő stabilitást. Alapvetően elégedettek vagyunk az első félév eredményeivel.
Nyáron alapvetően mindig csökken mind a kereslet, mind a kínálat a lakóingatlanokkal kapcsolatban, de ez természetes folyamat, amely szeptembertől új lendületet kap. Ilyenkor az egyetemi sikeres felvételiknek köszönhetően az albérletek iránti kereslet emelkedik meg brutálisan.
A 2. félévtől azt várjuk, hogy határozottan erősebb lesz, még inkább csökken majd az infláció és az ingatlanok ára emelkedni fog.”
Bíró Zsolt – OTP Ingatlan: „Irodánk abszolút piacvezető a régióban mind aktív megbízási állományát, mind eladott ingatlanjaink darabszáma tekintetében. 20 értékesítővel, miskolci központtal állunk ügyfeleink rendelkezésére 2021. szeptembere óta. Évről évre sikerül folyamatosan megdönteni saját rekordjainkat, így az idei év is erősebben alakul, mint minden eddigi. Az idei évben az OTP Ingatlanpont 90 irodája közül minden hónapban nekünk sikerült a legtöbb ingatlant értékesíteni.
Számaink: 2024.01.01-től július 31-ig összesen 126 db ingatlant adtunk el, melyből 41 db volt miskolci. A miskolci ingatlanok 75%-a volt lakás, 25% családi ház. Az ingatlanok átlagos eladási ára kicsivel 20 millió alatt, 19.260.000Ft volt mindösszesen 5% átlagos alkuval a hirdetési árakhoz képest. Az átlag négyzetméterár 364.000Ft, az átlag forgási idő 52 nap. A vásárlások 36%-a történt lakáshitel igénybevételével, 64%-a önerős jelenleg.
Tapasztalataink szerint nem csökkent az érdeklődés nyáron sem. A jó ár-érték arányú ingatlanokra mindig van kereslet, míg a rosszakra nincs. Ha megfelelően kerül meghatározásra egy ingatlan értéke, és kellő mennyiségű ügyfélhez eljut a híre, lesz rá érdeklődés.
Szerintem homogén piacmozgásról sosem szabad beszélni, hiszen vannak olyan ingatlanok, amelyeknek folyamatosan emelkedik az eladási ára, mint például a frekventált helyen lévő, felújított lakások, és vannak olyanok, amik évek óta be vannak ragadva, mert tulajdonosaik nem hajlandók annyiért eladni, amennyit a vevők hajlandók érte fizetni. Ilyenek például a nagy alapterületű, korszerűtlen családi házak, amikre a vásárlást követően egy vagyont kell még költeni, hogy élhetővé tegyék azt.
Összességében azt látom, hogy a lakáshitel kamatok utóbbi évben történő emelkedése visszavetette a hitelből vásárló ügyfelek kedvét, és lényegesen csökkent a befektetési célú vásárlók jelenléte is a miskolci piacon. Ha a lakáshitel kamatok csökkennének az év hátralevő részében, az biztosan felfelé hajtaná az érdeklődést és vásárlásokat.”
Benedikt Károly, Duna House PR és elemzési vezetője: „Annak ellenére, hogy országos tekintetben fokozódott az ingatlanpiaci aktivitás, az idei év első félévében Miskolcon zárult adásvételek száma megegyezik a tavalyi év gyenge ingatlanpiacának első féléves eredményeivel a Duna House értékesítési adatai szerint. Négyzetméterárak tekintetében 12%-os emelkedést mutatnak az adatok, átlagosan 363 ezer Ft/m 2 -be kerül BAZ vármegye székhelyén az otthonteremtés, az ingatlanvásárlásra fordított átlagos összeg 22%-os növekedés után 18,8 millió forint lett idén. A vásárlók által választott ingatlanok átlagos élettere 4 négyzetméterrel, 52 négyzetméterre bővült. Az idén értékesített ingatlanok 200 ezer és 436 ezer forintos ársáv között keltek el négyzetméterenként, a vásárolt ingatlanok értéke 8-38 millió forint közötti sávban helyezkedett el. Az új tulajdonoshoz került ingatlanok közel fele, 47%-a panellakás volt, amelyek 281- 436 ezer forintos négyzetméterárakon találtak gazdára.
A januári megtorpanást egy átlagos tavaszi piac követte, majd május-június hónapok kiemelkedően sok érdeklődőt és forgalmat eredményeztek. A júliusi-augusztusi piac lelassult, nem az elmúlt években tapasztaltaknak megfelelően alakult, ehhez hasonló piac a szeptemberi iskolakezdés alatti hónapokra jellemző. Meglepve tapasztaltuk, hogy szó szerint „mindenki” nyaral, ami abszolút megnehezítette a kapcsolattartást, a mutatások megszervezését és az üzletzárást. A tendencia nem változott, hiszen minden időben elsősorban azok az ingatlanok kelnek el, ahol sikerült árcsökkenést eszközölnünk vagy az eladók hajlandóak engedni az árból. Elsősorban a felújított, nem gázfűtéses lakások iránt nagyobb az érdeklődés, a felújítás a megemelkedett anyagárak és munkadíjak miatt nem vonzza az embereket. A családi házak esetében előnyt élveznek az agglomerációban elhelyezkedő, téglaépítésű CSOK vagy Babaváró igénybevételére alkalmas ingatlanok.
Hagyományosan gyengébb eredményekkel szokott zárulni a második félév az ingatlanpiacon,
különösen igaz volt ez a tavalyi évre. A Duna House szakértőinek prognózisa alapján azonban továbbra is marad az aktív ingatlanpiac, erősödő kereslettel, így az év elején becsült 110-130 ezres sávot várakozásainknak megfelelően tartani fogja a szegmens. Ingatlanárak tekintetében a folyamatos keresletnek köszönhetően az első félév trendjei folytatódhatnak.”
Cikk: MA, kép: internet&illustráció:pond5
